本文来自微信公众号 “ 毛小毛楼视角”，作者： 毛小毛楼视角，纷传经授权发布。
从2016年楼市开始调控以来，很多人都抱怨自己买房不但没赚到钱，反而亏得裤衩都不剩；更有情绪和房价跌入谷底的甚者，直接亏首付送房。
我只想说，这些操作在我看来都是浮云，都太幼稚了。
废话不多说，今天分享点高段位的心法，务必用心领会，并学以致用！
01
只要站在风口上，猪都能飞上天。在楼市里，你可以不懂如何融资搞贷款，也可以不懂如何分析群体，但你一定要学会敬畏周期和政策。
想在楼市里赚到钱，就要具备顺势和逆向的双重眼光与思维。宏观趋势和决策，一定要与国共进退，顺应周期和规律；但微观细节和操作，一定克服人性，逆向操作。
正确判断周期和政策的能力，就是提前感知后市行情，判别天气冷暖的市场预期力；无法正确判断后市，命运就是踏空或站岗。
只有这样，才能精准无误的踏准大小涨跌行情，做到游刃有余收放自如。
在这个现实社会中，很多时候都是撑死胆大的，饿死胆小的；中规中矩墨守成规的人，注定碌碌无为。
02
无论是放松还是调控，都绝不可能一次就达到涨跌目的，通常都是通过多次才能完成。
地王频现，排队买房，房东频繁违约跳价时，就是即将迎来调控之时。当第一阶段调控政策出台后，炒房客开始收手抛售，房价开始滞涨高位横盘；第二阶段压制改善需求，二改进入观望，量价开始回落；之后形成房价惯性下跌，直到熊市到来。
利空出尽，利好不断时，房价开始止跌或横盘；第一阶段刺激刚需入场，第二阶段鼓励改善换房；二阶段不达预期后，第三阶段让投资客入场救市；直到房价回暖上涨，土拍地王频出，牛市到来。
鼓励刚需买房，房价横盘；鼓励二套改善，房价开始止跌并阶段性回暖；鼓励投资客入场救市，房价开始彻底进入上涨通道。
归纳总结下来就是：第一个利空出台时，就是最佳卖出时机；刺激投资客入场时，就是最后买入窗口期。
上述这点，此刻回头看看2021年至今的调控和松绑节奏，就是最好的证明。
03
对于需求迫切，还无法正确判断后市的刚需而言，有钱有需求就买，因为只要房价略微上涨，你将会更加举步维艰，踏空踏错的风险会远超于站岗的风险。
对于自住兼投资的朋友来讲，只要工作收入稳定，月供风险可控，短期涨跌可以忽略不计，踩准涨跌节奏成功置换，才是最为重要的问题。
而纯投资，国家需要就买，政策利好就买。成功投资的前提是确保每一步都能安全站在礁石上，随时随地都可以砖头变现金。也正因如此，高位站岗的风险，会远大于踏空的风险，一招不慎满盘皆输。
三年前单价2.2万高位买巫家坝的坝主们，就是最佳案例。
04
对于真正的房产投资高手而言，最顶级，最实用，最落地的房产买卖策略就是：熊市买房，牛市卖房；年底买房，年初卖房；最好的行情下套现离场，最差的行情里捡漏上车；板块或产品选择顺人性和需求，实操则是逆人性和常理。
当然，如若你经验和技术已炉火纯青，能达到无视熊牛周期轮换，那自然可以随意频进频出；但这种人才，往往都是万里挑一。
没有熊市就没有牛市，没有波谷就没有波峰；作为普通人的我们，你要做的就是踏准节奏，顺应周期量力而行，确保操作和步调与国家一致即可。
05
强一二线城市或省会中心板块，由于人口集中度高需求旺盛，要靠政策来压制需求；而三四线或郊县城市，有为青年才俊都被中心城市拉去革命，常年人口流失严重，只能靠政策来创造需求。
三四线城市房价上涨是被动的，药效或火热行情一过便立马软趴趴；而强一二线或中心城市房价上涨是主动的，涨幅会更大，持续时间也会更持久。
能买强一二线的房子，坚决不买三四线；能买省会中心城市，坚决不要在州县浪费时间和生命。
任何一轮房价上涨，都是一线领涨带动二线，最后三线四线跟涨收尾；同一个城市内，市中心先涨带动近郊上涨，近郊带动远郊小涨。
核心地段核心板块的优质房产，会在一轮上涨行情中，会反复吃到多次上涨的红利，可远郊却只有一次小涨。
所以，郊县的房子能不能买，持有郊县或地州的房产，要不要优化升级，想必你已心知肚明了。
06
每个城市或板块的房价涨跌，都是有据可寻的。
当一个城市或板块的新房供应量远大于二手房存量时，那房价涨跌的逻辑就是：
新房量价先涨，带动二手房成交量价上涨，从而推动土拍行市场上涨，形成整体上涨行情；房价下跌时，新房和二手房量价同步下跌，导致土拍行情一泻千里。
换言之，当二手房存量大于新房供应时，则二手房成交量先涨，带动新房和土拍价格上涨。
比如，昆明2022年停工风波影响，2022年四季度时二手房看房量成交量先涨，从而推动2023年初的新房二手房量价上涨。
再比如，北上广深城镇化率饱和度高，二手房市场比例大于新房，行情就会是二手房量价先涨，强行驱动新房上涨形成倒挂行情，促使地价上涨。
07
评判一个城市，一个板块，一个楼盘或小区的房子有没有价值，不光要看价格和产品力，更要看这个小区的购买群体和购买力。
购买群体和购买力，才是真正能决定一个小区一套房子档次的核心所在；小区或产品购买群体素质越高，居住品质和环境就会越好，购买力也就会越强，从而导致房价坚挺不下。
一定要切记，你买卖的不光只是房子，而是人性与阶层；趋之若鹜你追我赶，是从人类DNA里与生俱来，深刻在骨子里的本性。
在分化趋势无法扭转的情况下，品质决定价值，选择决定命运。
08
牛市买房，性价比和价差最重要，只买没有硬伤且性价比高的房子；熊市买房，品质和抗跌性最重要，只买能打的房子。
因为牛市时，房价和利率最高，房价上涨随时可能迎来调控；只要房价回调，牛市时只能买郊县首付，熊市时却可以买近郊甚至主城。
牛市卖房没有最高，只有更高；熊市买房没有最低，只有更低；牛市买普宅，熊市买豪宅，千万不要搞反了！
09
2008年房改制度时，只要有房，无论大小都是时代楷模，就是人民和你们村的天之骄子，也就是如今的老破小和福利分房。当时能住这些房子的人，不是有钱就是有权。
2015全国性局部去库存后，单元房变成电梯房，筒子楼变成板式楼和假板楼，60多平的一房两房，89平的三房不计其数；城里有套三房，就是大家的梦想，房子也成为了百姓的生活必需品。
2019年往后，不带顶级学区或稀缺的一房两房彻底淘汰，客厅小一点、品质拉胯一点的三房都无人问津；品质大平层和豪华别墅，让住两房三房的你坐立不安。
现在回头看，能流动起来的房子，才是有价值的房子；而几十年红砖头的老破小、塔楼步梯房的保值能力和流通性，都已严重低于10年内的次新房了。
这不光是趋之若鹜的力量，更是时代产品和需求的迭代变迁；你可以选择躺平不动，但趋势从不会惯着谁。
房产更新迭代都只是原因之一，更重要的是三年卖一套房，五年换一套房；迫使自己与时俱进，踏准每次涨跌周期，让积蓄变成通胀的一部分，尾随楼市一起保值增值，才是最明智的选择。
只要时代在进步，需求在迭代升级，拥有一套好房子，仍然是治愈你焦虑和躺平的最佳良药。
10
二手房捡漏或淘笋盘，不光是刚需的梦想，更是投资客梦寐以求的梦中情人。
很多砖家告诉你，你要和中介搞好关系，只有这样才有千分之一的机会捡到漏，只有这样笋盘出来后，中介才会第一时间通知你。
今天我负责任的告诉你，笋盘这种天大的好事，一般情况下根本轮不到你；因为房源才出来就会被中介老板直接截胡。凡是你在市面上能接触到的笋盘，大概率都是房主不诚心卖，房主也只是挂出来试探市场而已。
那普通人买二手房，就彻底没有捡漏的可能了吗？不是！
想成功捡笋，只有两个方法：一是掌握了小区的所有一手房源信息后，祈祷某个卖家突然着急大甩卖，靠运气捡漏；二是自身经验和实操能力强大，直接砍成笋盘。
记住，90%的笋盘，都是自己动手砍出来的，而不是靠耶稣庇佑撞大运，没有之一；但凡是有中介给你电话说有漏，问你捡不捡，那大概率是想从中获利。
你永远要相信，天下没有免费的午餐，越是便宜越是免费的东西，最后往往就会越贵；如果你不这样认为，那也没错，只能说明你还没被坑过。
不光是买房捡笋如此，人生也是这样！
11
无论刚需买房还是改善买房，只要首付足够，月供风险可控，那总价千万不要满打满算。
因为很多人的收入，都是逐年提高的，而好房子的价值是没有天花板的；满打满算，不想承担多余的房贷压力，结果就是房子住着也不舒服，红利也会受到限制。
不愿多贷款，不敢用足用满杠杆也能理解，担心房价涨幅跑不过利率成本，这些理由看上去也都合情合理。
但这几十年以来，房价从来都没有便宜过，买房都会有压力；你要做的就是控制好风险的同时，把手里的资金价值最大化。
从收入增长和人生曲线来看，世间最好的房子，就是现阶段躺着够不着，要踮起脚尖才能上车的房子。这句话一定要永远刻在自己脑子里！
12
对于我们手无缚鸡之力的百姓来讲，买房一般分为三种需求，那就是刚需、自住兼投资、纯投资。
除别墅和顶豪纯纯纯自住外，无论你是首套还是二套或三套，也无论是自住还是改善，无论是自住兼投资还是投资；只要你不打算躺平，不打算一套房子住到死，其实你都属于在投资。
倘若房子失去了金融属性，就是一堆毫无价值的钢筋水泥，你不会绞尽脑汁一套接着一套换，你贷款买一套都会觉得多余，更不会想方设法多套齐发。
请大方承认，不要矫情。普通人买房，就是为了能守住毕生的财富积累和社会地位；买房就是为了赚钱，就是为了把财富安置在确定性强的大件上，就是为了突破阶层壁垒。
这一点，也许你不一定愿意承认，可事实就是如此，除非你准备一辈子帮房东还房贷。
所以，无论你是第几套房或多大面积的房，只要不是独栋和顶豪；最该考虑的问题就是满足短期需求的同时，以后能赚多少钱，能不能保值增值，有没有人接盘。没有之一。
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很多刚踏入社会的年轻人都有个误解，就是期望通过工资存钱实现财富自由，梦想通过升职加薪来发家致富；想着先存款5年10年，等有钱了再来买房。
首付和资金，都不是慢慢攒，而是凑的和融的，若单靠攒钱，很多人这辈子永远都买不了房的。
只要工作收入稳定，银行给贷款，你人生的第一件大事就是凑首付买房。买房是可以通过自身努力就能实现的，而提高收入通常和你的努力关系不大。
借钱买房，是用未来几年的工资，提前锁定往后的房价上涨红利，心理作用下压力确实大，实则是在提前减轻负担。
融资借钱买房的结果，就是省钱；存钱攒钱不买房的结果，就是吃完花完天天都有负担，收入也没提高。
清醒的人都知道，优质房产往往会比婚姻和创业更加靠得住。我们唯一能做的无非就是打好手上的牌，稳健走好每一步，适度控制杠杆，而不是抱怨和逃避。
14
从2021年开始调控楼市至今，从开发商到中介,房产大V到短视频里的屌丝砖家，整个房地产行业都哀鸿遍野。从而，导致某些唯利是图的开发商和同行为活下去，方法手段无所不用其极。
只要你有买房需求，哪里佣金高就让你买哪里，哪里坑大就让你往哪里跳；他们的目标就是，三年不开单开单吃三年。只要你找他买，就哪里都是投资潜力巨大，只要不找他买，就哪里都是坑千万不要买。
这种无节操，无底线的房产砖家，光昆明就不计其数。赚着无脑粉的提成，收着开发商的广告费，干着收割韭菜的事；张口闭口就这个视频价值几千万，买那个板块能赚到几百万，能让你瞬间身价几个亿。
作为一个公知或大V，你可以选择不说或不做，但千万不要误人子弟，赚着粉丝的钱，却干着收割粉丝的事，真的很不地道。
我可以客观理性的告诉你，昆明现阶段，无论是自住还是投资，真正值得购买且具备投资价值的，只有南屏街附近3公里附近的部分楼盘和户型，其它的有一个算一个，在我看来都只是假装很努力而已。
所以，千万别轻信无良中介和说话不腰疼的砖家忽悠，什么去买地铁7号线9号线的房产投资、什么巫家坝就是未来的新中心、安宁远郊养老很舒适等，这些都是伪概念，都是忽悠小白的。
当然了，我说的也是如此；大家可以听但别轻易相信，参考娱乐下就行了。
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人在尝试超出认知和能力外的新鲜事物时，都会莫名产生恐惧和胆怯的心理，从而激发自我保护意识，由此开始从闭门造车，变成固执己见的落后思想。
这一点，我知道很多人可能都难以接受；但无法克服自我欲望和人性，就注定只能人云欲云盲目跟风，根本看不清事物的本质所在。
所以，你要做的就是保持人性，克服自己欲望和兽性，并把它发扬光大就行了，这句话，一定要牢记于心。
不知不觉，又长篇大论了。这些，都并非是教大家炒房，只是客观告诉你怎么正确感知风向，怎么判断后市，怎么操作最合理。
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